Was vorher alles geklärt werden sollte:

1. Lagepläne / Absteckung / Vermessung nach Fertigstellung

Diese drei o.g. Dinge muss der Bauherr beauftragen. Man kann etwas Geld sparen in dem man sich die Mühe macht und diese Leistungen als Paket ausschreibt. Am Besten in den
Gelben Seiten nachschlagen und die nächstgelegenden 4 Vermessungsbüros anschreiben. Einige Vermessungsbüros erklären sich in ihren Angeboten bereit einen günstigeren Preis zu machen, wenn alle 3 Leistungen bei ihnen zusammen beauftrag werden.

Wenn man vorhat mit Keller zu bauen und das Grundstück geringe Höhenunterschieden aufweist, sollte man
immer auch eine Höhenaufnahme bei der Erstellung des qualifizierten Lageplans mitmachen lassen (Mehrkosten nur ca. 120-150 Euro). Bei der weiteren Planung kommen einem diese Ergebnisse oft sehr zu Gute.

Hinweis: Die Vermessung des Gebäudes nach Fertigstellung ist eine gesetzliche Verpflichtung und keine freiwillige Leistung. Wenn man es nicht machen läßt, meldet sich das örtliche Katasteramt eines Tages und fordert einen unmißverständlich dazu auf.


2. Bodengutachten

Immer ein
Bodengutachten machen lassen!!! Und nicht warten bis Gussek einen dazu auffordert.

Folgende wichtige Daten werden dabei erhoben:

  • Bodenklasse (z.B. Sand, Lehm etc.)
  • Bodenfestigkeit / Tragfähigkeit
  • Grundwasserstand / Versickerungsfähigkeit des Bodens

Ihr Verkäufer wird Sie sehr wahrscheinlich
nicht im Vorfeld darauf hinweisen, aber in den Werkverträgen und im weiteren Verlauf der Planung werden Sie später auf bestimmte Bodenwerte als Vorraussetzung für den Bau des Gebäudes verbindlich festgenagelt. Evtl. Abweichungen davon gehen dann kostenmäßig immer zu Lasten des Bauherren. Und das kann sehr teuer werden.
Außerdem können die Ergebnisse eines solchen Bodengutachtens eine ganze Hausplanung zu Fall bringen, z.B. wenn der Grundwasserstand höher ausfällt als einem alle Nachbarn vorher erzählt haben. Vergessen sie alles was Vorbesitzer oder Nachbarn ihnen erzählen. Entscheidend sind am Ende die Fakten. Und niemand haftet für die Geschichtchen der Nachbarn.

Der Wert der ermittelten Bodenklasse ist wichtig für die Berechnung der Folgekosten bei:

a) Bohrungen für Wärmepumpen (der Pauschalpreis gilt meist nur bis zu einer bestimmten Bodenklasse)
b) Wiederverwendbarkeit des Aushub z.B. für das Anfüllen nach Fertigstellung des Kellers oder Verwendung auf dem Grundstück

Der Grundwasserstand ist wichtig bei dem Wunsch mit Keller zu bauen. Außerdem erfährt man so, ob es sich lohnt auch einen Brunnen (Gartenbewässerung) bohren zu lassen.

Das Ergebnis eines Bodengutachtens sollte
immer Bestandteil eines Keller-/Hauswerkvertrages werden, damit man bei evtl. Streitigkeiten eine gemeinsame Diskussions- und Rechtsgrundlage hat.
Ein einfacher Satz wie „Das vorgelegte Bodengutachten vom tt.mm.jjjj wird als verbindlich anerkannt und dem xxx-Vertrag als Anlage beigefügt.“

Ein Bodengutachten kann bereits für ca. 550-600 Euro beauftrag werden. Das Ergebnis gibt einem eine belastbare Grundlage für die weiteren Verträge. Was uns besonders geärgert hat, war die Tatsache, das beim Ortstermin mit dem Architekten plötzlich eine Reihe Unterlagen auf den Tisch gelegt wurden, die wir als Bauherren zu unterzeichnen hatten, bei denen es in einem Dokument auch um die Bodenverhältnisse ging.

Wir hatten die Wahl zwischen:

1. Bauherr legt ein Bodengutachten vor.
2. Bauherr verzichtet auf ein Bodengutachten
3. Bauherr fordert ein Bodengutachten über
Gussek Haus an.

Aus anderen Quellen haben wir erfahren das ein Bodengutachten über
Gussek Haus bis zu 2.000 Euro kosten kann. Wahnsinn !!!

Wenn man bedenkt, das zu diesem Zeitpunkt die Hausplanung schon sehr weit vorangeschritten ist, halten wir es für fahrlässig erst jetzt den Bauherren mit der Fragestellung "Bodengutachten" zu konfrontieren.

Wir haben sehr gute Erfahrung mit der Firma
CDM BRP Consult gemacht, die bundesweit tätig ist. Das Unternehmen war bezüglich eines Termins sehr flexibel. Die Mitarbeiter waren pünktlich, schnell und präzise. Am Nachmittag des Bohrtages bekamen wir telefonisch bereits ein Vorabergebnis. Ein toller Service.


3. Bebauungsplan / Gestaltungssatzungen / Baulasten

Hier können einige ärgerliche Einschränkungen verborgen liegen. Vor der Hausplanung unbedingt alle Vorgaben abklären. Die Palette der Einschränkungen oder Vorgaben reicht von Farbvorgaben, der Pflicht zu verklinkern, Fensterformen, Ausschluß von Gauben- oder Fensterformen bis zu Dachneigungen bzw. -formen und viele andere gruselige Einschränkungen von lokalen Baubehörden.

Evtl. Vorgaben immer schriftlich vom Bauamt besorgen und
Gussek vorlegen und deren Beachtung zum Bestandteil des Werkvertrages machen. So verhindern Sie, das man Sie später mit Umplanungskosten konfrontiert, da örtliche Bauvorgaben nicht bekannt waren.


4. Entwässerung / Regenwasser

Den Anschluss der Entwässerung klären:

a) Anschluß vom Kanal in der Straße vorhanden?
b) Revisionsschacht vorhanden?
c) Auf welcher Höhe kommt die Leitung an? Die späteren Anschlüsse müssen darauf abgestimmt werden. Nicht immer ist es dann auch möglich ein Bad/WC im Keller zu realisieren bzw. nur mit Hebeanlage/Sanibroy etc., die nicht unerhebliche Zusatzkosten verursachen können.
d) Sind Rücklaufverschlüsse vorgeschrieben? (Im Haus oder Außen?)

Bei der Hausplanung geht der
Gussek Architekt immer den kürzesten Weg. D.h. jede Schmutzwasserleitung wird unmittelbar nach draußen geführt. Eine solche Vorgehensweise hat meist einen dicken Haken:
Eine Schmutzwasserleitung, die einmal ums Haus herum geführt wird, kann einen dann ganz schön teuer zu stehen kommen. Außerdem ist jeder zusätzliche und ggf. vermeidbare Kellerwanddurchbruch ein weiteres Risiko: wieder eine Stelle mehr, die undicht werden kann. An Leitungen, die draußen unter der Erde liegen, kommt man meist nicht gut heran, um z.B. Verstopfungen zu beseitigen. Leitungen im Haus können mit Revisionsöffnungen versehen und so jederzeit geöffnet werden. Jedoch verlangt
Gussek für im Keller verlegte Abwasserleitungen einen saftigen Aufpreis.
Alle Leitungen (Schmutz-/Regenwasser) ab Wanddurchbruch nach draußen sind sowieso immer Sache des Bauherren.
Aber, es gilt abzuwägen was besser und hilfreicher für einen ist.

Klären Sie vorher wie das Regenwasser entsorgt wird. Ist ein Anschluß an den Regenwasserkanal vorgeschrieben oder darf (bzw. muss) auf dem Grundstück versickert werden. Wenn letzteres zutrifft, ist wieder ein Bodengutachten hilfreich, da man dann klären kann wo und wie versickert werden kann (Sickerschacht oder Rigole).

Tipp: Besuchen Sie Ihr Grundstück einmal bei strömenden Regen. Nur so bekommen Sie eine Vorstellung, ob Sie ein Regenwasserproblem haben, bzw. bekommen werden. Beobachten Sie wie das Wasser von der Straßen auf bzw. von Ihrem Grundstück verläuft. Dieses Wissen hilft Ihnen später zu entscheiden wie weit sie ggf. mit dem Keller/Haus aus der Erde herausgucken müssen. Es gibt Ihnen darüber hinaus Hinweise ob und wo sie ggf. Entwässerungslösungen schaffen müssen (z.B. AcoDrain Rinnen, Bodenabläufe). Manchen Wasserverlauf kann man durch entsprechende Erdbewegungen, erhöhte Fundamente oder Pflasterungen verhindern bzw. kanalisieren.


5. Versorgungsunternehmen/Telekom kontaktieren

Es sollte geklärt werden, ob und welche Versorgungsleitungen auf und vor dem Baugrundstück verlaufen. Diese Informationen ist für den späteren Erdbau von Bedeutung und für den Anschluss an das Versorgungsnetz. z.B.: Was nützt einem die sparsamste Gas-Brennwert-Heizung, wenn keine Gasleitung in der Straße liegt?
Des weiteren sollte man sich alle Antragsformulare und Lagepläne der Versorgungsleitungen vom jeweiligen Netzbetreiber lange vorher zuschicken lassen. Alle Formulare und Anträge zusammen mit der Baugenehmigung bei
Gussek schnellstmöglich mit einreichen.

Mit dem oder den Versorgungsunternehmen (Netzbetreiber) klären, ob eine Mehrspartenhauseinführung möglich ist. Eine solche Lösung ist zwar etwas teurer, hat aber den entscheidenden Vorteil, das die Kellerwand nur mit
einer Bohrung versehen wird, um alle Sparten (Elt/Gas/Wasser/Telekom) ins Haus zu führen. Die erforderliche Wandhülse kann man sich ggf. vorher besorgen und dem Kellerbauer (Gussk & Wolts) zur Verfügung stellen, damit diese mit in die Wand eingegossen wird. Dies sollte vorher geklärt und in den Werkvertrag mit aufgenommen werden.

Bei Erdarbeiten (für Kellerbau) lassen Sie sich von den Versorgungsunternehmen/Telekom bestätigen, dass
keine Versorgungsleitungen auf dem Grundstück die Bauarbeiten behindern könnten.


6. Schornstein/Kamin

Ein Schornstein muss bei einer Hausplanung von Anfang an mitgeplant werden, da er das ganze Haus durchschneidet. Nicht jede Platzierung im Erdgeschoß ist dann auch automatisch die richtige im Dachgeschoß oder Keller.
Wenn man einen Schornstein/Kamin plant, sollte unbedingt der zuständigen Bezirksschornsteinfeger rechtzeitig mit eingebunden werden. Hier erhält man wichtige Infos wie z.B. was man bezüglich Frischluftzufuhr beim Bau eines Kamins berücksichtigen soll. Oder welche Abhängigkeiten zwischen Dunstabzugshauben und Kaminen bestehen. Dies sind alles Infos, die in die Hausplanung mit einfließen sollten.
Außerdem erfährt man hier welche Anforderungen für die Reinigung verlangt werden: z.B. 2. Reinigungsöffnung im Dachboden oder Ausstiegsfenster mit Trittstufen auf dem Dach, etc.
Seinen örtlichen Bezirksschornsteinfeger findet man unter
www.schornsteinfeger.de.

Klären Sie frühzeitig was für einen Schornstein Sie wollen/brauchen.
Gussek arbeitet mit der Firma Plewa zusammen. Weiterführende Infos finden Sie auf dieser Webseite unter dem Punkt Schornstein/Kamin.


7. Behinderten-/Senioren-/Familiengerechtes Wohnen

Auch wenn es komisch klingt, aber Behinderten-/Senioren-/Familiengerechtes Wohnen immer berücksichtigen.

a) Man baut doch, um dort die nächsten Jahrzehnte zu verbringen, oder?
b) Selbst wenn nicht, der Wiederverkaufswert der Immobilie steigt sofort!
c) Es gibt etliche Entscheidungen, die man nur jetzt treffen kann. Ein späteres Nachrüsten ist meist nicht mehr möglich.

Ein kleine Liste mit Dingen, über die es lohnt nachzudenken:

  • Keine oder wenig Stufen zur Haustür - ein Zugang per Rollstuhl ist somit einfacher zu realisieren
  • Breite Türen bzw. Durchgänge ohne Türen einplanen (z.B.: Küche/Essbereich und Terrassentür)
  • Verstärkung der Duschwand für den späteren Einbau eines Duschsitzes einplanen (Ausführung durch Gussek kostenlos)
  • Die Dusche mit einer flachen Duschtasse oder evtl. sogar ebenerdig bauen lassen.
  • Sanitärräume und Wände im Erdgeschoss (z.B. Gäste WC) so planen, das man später durch geringfügige Änderungen (z.B. das Herausnehmen einer Wand) das Wohnen oder Pflegen im Erdgeschoss realisieren kann.
  • Wenn man mehrere Kinder hat: Einen Wäscheabwurfschacht vom Bad im DG in den Keller planen (wo wahrscheinlich die Waschmaschine stehen wird). Wer trägt schon gern körbeweise Wäsche über mehrere Etagen durchs Haus?
  • Eine Zentralstaubsaugeranlage ist für jede Hausfrau eine riesen Erleichterung und billiger als viele denken.
  • Bei der Treppe zum 1. Stock bedenken, das man später evtl. mal einen Treppenlift nachinstallieren möchte.
  • Schallschutz (Verstärkung der Zwischenwände), z.B. wenn Schlaf- und Kinderzimmer direkt aneinander liefen.